不動産投資の重要指標ROIとは？

 

利回りの計算方法と意味

どんな投資案件であっても、「利回り」を検証することは基本中の基本です。不動産投資でも「表面利回り」「実質利回り」は、購入金額と同じくらい重要視され、投資の判断材料になっています。 表面利回りと実質利回りの計算方法は以下の通りです。 表面利回り = 年間の賃料収入 ÷ 不動産の購入金額 実質利回り = （年間の賃料収入-経費）÷ 不動産の購入金額 利回りの数字は、購入した物件の金額が分母になっています。つまり、物件購入金額に対して、年間で何%回収できるかという視点となります。

 

ROIの計算方法と意味

冒頭でも触れましたが、ROIは「Return On Investment」の略称で、日本語では「投資利益率」という意味になります。投下資本に対してどの程度の利益率が出るのかを測定することができ、ROIの数値が高いほど利益率が高いことになります。 ROIの指標は不動産投資だけでなく、株式投資のファンダメンタルズ分析やマーケティング活動の効果測定、企業分析でも使用されています。企業分析でのROIは借入金を含めた総投資額で計算しますが、不動産投資におけるROIは借入金を含めた総投資額ではなく、最初の自己資金額で計算します。よって、ROIを活用すると、投入した自己資金でどの程度の利益率になるのかがわかります。不動産投資におけるROIは次の計算式で算定することができます。 ROI = 年間収益（年間の賃料収入 - ローン返済額 - 経費） ÷ 最初の自己資金 × 100 ポイントは、年間賃料収入からローン支払いや経費を差し引き、実質的なキャッシュフローを分子にしていることと、物件金額ではなく、購入時の自己資金を分母としている点です。 物件購入にあたり、頭金と諸経費の自己資金を少なくし、ローンを多く組めればROIの値は高くなります。逆に、ローンを使わずに全額自己資金で購入した場合は、ROIの値は低くなります。 物件価格に関係なく、投資した自己資金に対して、実質的なキャッシュフローにおいて年間で何%回収できるかという視点がROIです。そしてこれは借入を上手に使えているかという「レバレッジ」を見る指標でもあります。

不動産投資のレバレッジをROIから見る

少ない自己資金で大きな金額の物件を動かすことのできる「レバレッジ効果」は不動産投資の大きな特徴です。ROIを見ることで、ローンを上手に活用してレバレッジを効かせた投資ができているか検証することができます。 それでは具体的なROIの計算例をあげてみます。 5,000万円の資金を持っている人が全額自己資金で5,000万円の収益物件を購入したケースと、同じ人が自己資金5,000万円と借入金5,000万円で1億円の収益物件を購入したとしてROIを計算してみます。どちらの収益物件も利回りは10％、金利は2％とし、諸経費は除外します。 A：年間収益が500万円の収益物件を5,000万円（全額自己資金）で購入した場合 500万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 10％ B：年間収益が1,000万円の収益物件を1億円（自己資金5,000万円、借入金5,000万円）で購入した場合 （1,000万円 - 100万円（利息））÷ 5,000万円 × 100 = 18％ どちらも自己資金は5,000万円ですが、Bの方がAよりも1.8倍も投資効率が高いことがわかります。つまり、借入れをすることで、1.8倍のレバレッジが得られたということになります。 FXは自己資金が少なくてもレバレッジを効かせることで投資効率を高めることができますが、不動産投資でもFXと同様に、レバレッジを効かせる（融資を活用する）ことで効率の良い投資をすることが可能になります。ROIは投資の収益性や効率性を測る指標であり、レバレッジを効かせた融資型の不動産投資をする際に重要になってきます。

ROIを活用するメリットとデメリット

このように、ROIを活用することで投資利益率やレバレッジ効果がわかり、効率の良い不動産投資が行えるようになります。これがROIを活用することのメリットであり、自己資金が少なくても借入金を活用することで利益率が高い不動産投資が可能になることがわかります。 ROIのデメリットは、家賃収入の変動や金利の変動などの不動産投資のリスクを織り込むことができない点です。家賃収入は空室の増加などで減少するリスクがあるため、ROIを高めるために借入金を増やしすぎるとローンの返済が滞ってしまう恐れがあります。また、銀行融資を受ける際の金利は、固定金利ではなく変動金利や固定期間選択型金利が適用されることが圧倒的に多いため、金利が上昇すると借入金の返済額が増えてしまい、資金ショートを起こしてしまいます。 ROIにはこれらのメリットとデメリットがあるため、投資利益率の高さだけを考えるのではなく、リスクについても考慮することが大事になってきます。リスクを回避しながら利益率が高い不動産投資をするには、ROIだけではなくDCRなどの他の指標も駆使して、総合的な分析をすることが大切です。

投資効率におけるROIとCCRの関係

CCRは「Cash On Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン）」の略称で、投下した自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合を測定することができ、次の計算式で算出できます。 CCR = 利益 ÷ 自己投資額 × 100 年間収益が500万円の収益物件を5,000万円（全額自己資金）で購入した場合は以下のように計算できます。 500万円 ÷ 5,000万円 × 100 ＝ 10％ CCRが10％と測定されましたので、キャッシュフローが1年間で10％増えるということになります。この場合は10年間で投資した自己資金を回収することができます。CCRの計算式とROIの計算式は全く同じですので、不動産投資では「ROI ＝ CCR」と認識されています。

まとめ

 いかがでしょうか？今回は不動産投資の重要指標「ROI」について解説しました。 「借金も財産のうちである」という言葉があるように、投資用ローンをうまく利用することで少ない自己資金で大きな資産を動かすことができるのが、不動産投資の大きなメリットである「レバレッジ効果」です。しかし不動産投資の大きなリスクである「借入リスク」とのバランス感覚が重要です。自己資金が少なければ当然、ローン返済額が大きくなりますので、空室・家賃支払いの滞納・金利上昇といった要因で返済ができなくなるリスクが上昇します。 「ROI」だけに限らず、各指標がどのような意味を持っているのか、その裏側も理解したうえで投資検討することが重要です。そして忘れてはいけないのは、「将来に渡って賃貸需要がありそうな物件を、なるべくリスクを減らす資金内容で購入すること」なのです。