不動産投資における収益物件とは
不動産物件のうち、アパートやマンション、テナントビルなど、一定の収入を定期的に得るための物件を、収益物件といいます。収益物件に投資することで、投機による一度きりの利益ではなく、長期的に安定した収入を得ることができます。
収益物件の種類は、大きく居住用、事業用、テナントと分けることができます。居住用は事業用やテナントと比較して景気に左右されにくく安定感がある一方、事業用やテナントには賃貸期間が長いという強味があるなど、それぞれ特徴があります。そのため、投資する際は、それぞれの特徴も考慮し、どの種類の収益物件にするかを検討するとよいでしょう。
収益物件を選ぶときのポイント
同じ収益物件でも、上記の種類も含め、個々の物件で条件が違うため、期待する結果を得るためには、感覚でやみくもに投資するのは得策ではありません。
以下に、収益物件を選ぶときに押さえておきたいポイントをご紹介します。
収益物件の情報収集方法
まずは物件についての情報収集方法を知っておきましょう。
現状もっとも手軽に情報を得られるのは、やはりインターネットです。今日では収益物件に特化したサイトもあり、1つのサイトで数万もの物件情報を得ることができます。ある程度条件が決まっている場合は、その条件を物件検索の際に入力することで、目的の物件を絞りこんで探すことも可能です。
別の情報収集方法として、直接不動産会社から物件を紹介してもらうという方法もあります。物件数としてはインターネット上でも十分に見えますが、事情により公開されていない物件というものも存在します。このような物件の情報を得るには、不動産会社の店舗に行くか、または電話やメールでコンタクトを取ります。
その他、チラシや雑誌の広告で情報を得ることもできますが、これらに掲載されている物件は一般住宅用がほとんどです。投資用の情報を収集するなら、上記2つの方法に比べてあまり効率的ではないかもしれません。
利回りの考え方
投資金額に対する収益の割合を、利回りといいます。収益物件への投資を考える際、利回りは重要な指標のひとつになります。
利回りを考える上で押さえておきたいのは、「利回りが高い物件に投資すれば必ず成功するわけではない」ということです。理由は、利回りが高い物件は、条件が悪いことがあるからです。例として、築年数が長かったり、立地が都心から離れていたりするケースが挙げられます。これらの物件は、そもそも人気がない可能性があるため、空室リスクが上がります。
そのため、物件情報に記載されている利回りが想定利回り（満室を想定した利回り）である場合には、たとえ数字が高かったとしても、注意が必要です。利回りは重要な指標ですが、考え方としてはあくまで参考指標の1つであるという認識を持ち、他の指標と合わせて総合的に投資判断をするのがよいでしょう。
アパートとマンションならどちらを選ぶべき？
アパートとマンションは、どちらも居住用の収益物件として投資対象になりえます。しかし、そのどちらを選ぶべきか悩むこともあるでしょう。
アパートとマンションの大きな違いは、投資方法です。基本的にアパートの場合は一棟購入（複数部屋購入）で、マンションの場合は一部屋購入です。そのため、アパートはマンションよりもリスク分散がしやすいという特徴があります。しかし、空室リスクの高さはマンションの方が低いといわれています。空室を見越してリスク分散できるアパートを選ぶか、空室が出にくいマンションを選ぶかといった判断をすることになります。
他にも、取得費用はマンションの方が低めだったり、利回りはアパートの方が高めだったりと、それぞれメリットがあります。つまり、どちらを選ぶかは、自身の経験や投資資金、期待するリターンなどを考慮し、ケースバイケースで決めるのがよいといえます。
収益物件の売却について
長期的に安定した収入を得ることが収益物件の大きな目的といっても、様々な理由から購入した物件を手放す機会が来ることもあり、その際には売却も検討することになります。
その可能性も考えて、売却についても少し理解を深めておきましょう。
物件の査定方法
物件の査定方法には、いくつかの種類があります。売却の際の査定は基本的に不動産会社に依頼しますが、参考に自分でもどのような方法があるかを知っておきましょう。
・原価法
原価法は、再調達原価（その物件を新しく作ったらいくらになるか）を用いた方法です。この価格から、経過年数による低下価格を控除して推定価格を出します。
・収益還元法
収益還元法は、物件の収益性を考えて価格を求める方法です。多くの収益物件査定ではこの方法が使われます。
・取引比較事例法
取引比較事例法は、査定対象物件以外の事例を用いる方法です。近隣の物件など、多くの事例が集められます。
売却を見据えて押さえておきたいこと
収益物件の売却を見据えて押さえておきたいことは、まず売却の際に費用がかかることです。測量のための費用や、入居者がいる場合の立退料、不動産会社に払う仲介費用などがその例です。また、「譲渡所得税」という税金もかかり、これは物件の保有期間によって変動します。
その他、売却先についても考えておきます。まずは個人のオーナーを候補として考えがちですが、選択肢には不動産会社もあります。不動産会社は仲介担当のイメージが強いかもしれませんが、直接物件を売却することもできるのです。
まとめ
今回は、収益物件について概要から物件選びのポイント、売却の参考情報までご紹介しました。収益物件を長期的に経営する予定なら、なるべく多角的に物件を調査し、リスクも考えて投資判断をするようにしましょう。
